Kentsel Dönüşüm Süreci Adım Adım: Kat Malikleri İçin Rehber

İstanbul'da yaşayan herkes için deprem gerçeği, binalarımızın güvenliğini her zamankinden daha önemli hale getiriyor. Kentsel dönüşüm; riskli yapıların yerine güncel yönetmeliklere uygun, güvenli ve konforlu yeni binalar inşa edilmesini sağlayan yasal bir süreçtir. Ancak süreç; teknik, hukuki ve sosyal pek çok adımdan oluştuğu için kat malikleri açısından karmaşık görünebilir.

Bu yazıda, Avcılar ve çevre ilçelerde yürüttüğümüz projelerden edindiğimiz deneyimle kentsel dönüşüm sürecini sade bir dille adım adım özetledik.

1. Riskli yapı tespiti

Süreç, binanın deprem riskinin belirlenmesiyle başlar. Riskli yapı tespiti, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar tarafından yapılır. Başvuru için kat maliklerinden birinin talebi yeterlidir. Tespit sonucunda bina riskli bulunursa, ilgili tapu kayıtlarına şerh düşülür ve dönüşüm süreci resmi olarak başlar.

2. İmar hakları ve fizibilite analizi

Bu aşama, çoğu zaman atlanan ama kat maliklerinin kazanımını en çok etkileyen adımdır. Parselin güncel imar durumu; emsal, taban alanı, kat yüksekliği ve çekme mesafeleri gibi değerlerle yeni binada ne kadar inşaat alanı oluşabileceğini belirler.

Bağımsız bir mimardan alınacak fizibilite çalışması; yeni binada oluşabilecek daire sayısı, metrekareler ve kat karşılığı oranları hakkında gerçekçi bir tablo sunar. Bu tablo, müteahhitlerle yapılacak görüşmelerde kat maliklerinin elini güçlendirir.

3. Kat malikleri kararı ve müteahhit seçimi

Riskli yapı kararı sonrası kat malikleri, yeni yapının nasıl inşa edileceğine dair karar alır. Müteahhit seçiminde yalnızca teklif edilen daire oranına değil; firmanın geçmiş projelerine, mali yeterliliğine ve sözleşme şartlarına da dikkat edilmelidir.

• Müteahhidin tamamladığı projeleri yerinde görün.
• Sözleşmede teslim süresi, gecikme cezası ve kira yardımı gibi maddeleri netleştirin.
• Yeni binanın mimari projesini sözleşmeye ek olarak bağlayın.
• Malzeme ve işçilik standartlarını teknik şartnameyle tanımlayın.

4. Mimari proje ve ruhsat

Yeni binanın mimari projesi; güncel deprem yönetmeliği, imar mevzuatı ve kat maliklerinin ihtiyaçları dikkate alınarak hazırlanır. Mimari projeyle eş zamanlı olarak statik, mekanik ve elektrik projeleri de hazırlanır ve belediyeye ruhsat başvurusu yapılır.

İyi tasarlanmış bir proje; verimli daire planları, doğru konumlanmış balkon ve ıslak hacimler, yeterli otopark ve sokağına değer katan bir cephe anlamına gelir. Bu kararlar, binanın onlarca yıl boyunca yaşam kalitesini ve gayrimenkul değerini belirler.

5. Yıkım, inşaat ve iskân

Ruhsatın alınmasının ardından tahliye ve yıkım süreci başlar. İnşaat süresince yapı denetim firması, projeye ve yönetmeliklere uygunluğu denetler. Bina tamamlandığında yapı kullanma izin belgesi (iskân) alınır ve daireler hak sahiplerine teslim edilir.

Doğru Mimarlık olarak nasıl yardımcı oluyoruz?

Avcılar'daki ofisimizden; imar hakları analizi, kat malikleri için 3D sunumlar, mimari ve ruhsat projelerinin hazırlanması ile belediye süreçlerinin takibinde kat maliklerine ve müteahhitlere destek veriyoruz. Binanız için ücretsiz ön değerlendirme talep edebilirsiniz.